Wednesday August 23,2017

टॉप अप होम लोन है बेहतर विकल्‍प

Published Aug 17, 2016   मोलतोल संवाददाता  

मौजूदा दौर में अपने घर का सपना देखने वाले अधिकतर लोग होम लोन का विकल्‍प अपनाते हैं। बहरहाल, ऊंची ब्‍याज दरों एवं रियल एस्‍टेट के बढ़ते दामों के कारण होम लोन लेने वाले लोग अपनी वित्तीय सीमा को पार कर रहे हैं। ऐसे में यदि तत्‍काल जरूरत के लिए आपको कुछ फंड की आवश्‍यकता है तो चिंता करने की जरूरत नहीं है। याद रखें कि कई बैंक होम लोन ग्राहकों को अतिरिक्‍त लोन अथवा टॉप अप लोन भी मुहैया करा रहे हैं।

आपको यह बता दें कि टॉप-अप लोन की सुविधा केवल उन लोगों को ही मिलती है, जिन्होंने पहले से होम लोन ले रखा है। सामान्‍य तौर पर 10-15 साल की अवधि के लिए यह लोन मिलता है। इसके तहत होम लोन के लिए स्वीकृत राशि के अलावा लोन दिया जाता है। हालांकि होम लोन पर कुछ ईएमआई का भुगतान करने के बाद ही आप टॉप-अप लोन पा सकते हैं। यानी बैंक टॉप-अप लोन देने से पूर्व आपकी ऋण भुगतान साख को ध्यान में रखते हैं।

हाल ही में भारतीय स्‍टेट बैंक ने अपने समकक्ष बैंकों की तुलना में सस्‍ती दरों पर टॉप अप होम लोन देना शुरू किया है। एसबीआई का लोन सालाना 11.25 फीसदी की ब्‍याज दर से मिल रहा है जबकि अन्‍य बैंकों की दरें 12 फीसदी हैं। निश्चित ही टॉप अप लोन बेहद आकर्षक हैं पर उन्‍हें लेने से पहले आपको सभी जानकारियां एकत्र कर लेनी चाहिए।

अतिरिक्‍त फायदे: टॉप-अप लोन पहले से लिए गए होम लोन पर दिया जाने वाला अतिरिक्त लोन है। यानी यह लोन उन्‍हीं को मिलेगा जिन्‍होंने पहले से कोई होम लोन ले रखा हो। इस लोन की मियाद आपके होम लोन की अवधि के आधार पर 15-20 साल तक की हो सकती है। एचडीएफसी के प्रवक्‍ता का कहना है कि ‘टॉप अप होम लोन मौजूदा ग्राहकों को ही दिया जाता है। अधिकतम समयावधि हमारी आंकलन पर आधारित होती है। अमूमन कुल होम लोन रकम और टॉप अप लोन प्रॉपटी के बाजार मूल्‍य का 60 फीसदी से अधिक नहीं होता है। टॉप अप लोन के तहत अधिकतम सीमा 10 लाख है।’

लेंडर लोन की मंजूरी देने से पहले प्रॉपर्टी की कीमत, आउटस्‍टैंडिंग होम लोन, रिपेमेंट का लेखा-जोखा और रिपेमेंट की क्षमता जैसे कारकों पर विचार करते हैं। फाइनेंशियल प्‍लानिंग कंपनी एमेरीप्राइस इंडिया के सीओओ कपिल नारंग ने कहा, ‘टॉप अप लाने का एक दिलचस्‍प पहलू यह है कि यह आपकी व्‍यक्तिगत जरूरतों को पूरा कर सकता है। टॉप अप लोन का इस्‍तेमाल जहां अपने घर का विस्‍तार, नवीनीकरण आदि में कर सकते हैं वहीं, कई अन्‍य वित्तीय जरूरतों जैसे बच्चों की उच्च शिक्षा, शादी, होम इंटीरियर आदि को भी इससे पूरा कर सकते हैं।’

पर्सनल लोन से तुलना: पर्सनल लोन से यदि टॉप अप लोन की तुलना की जाए तो ये एक तरह से पर्सनल लोन (पीएल) की ही तरह पर है पर इसमें पीएल की तुलना में ब्‍याज दर कुछ कम होती है जबकि मियाद अधिक होती है। पर्सनल लोन एक से दो साल के बीच चुकाना पड़ता है जबकि टॉप अप लोन का समयावधि 15 साल तक हो सकती है।

एचडीएफसी के प्रवक्‍ता के मुताबिक, ‘पर्सनल लोने की तुलना में टॉप अप लोन पर ब्‍याज दरें कुछ कम होती हैं। लंबी अवधि के कारण इनकी ईएमआई कम होती है।’ पर्सनल लोन पर ब्‍याज दरें सालाना 15-20 फीसदी तक होती हैं, टॉप अप लोन पर यह प्रतिशत 11.25-13 फीसदी तक हो सकता है। नारंग का कहना है कि टॉप अप लोन देने के लिए कुछ बैंकों की अपनी कुछ शर्तें होती हैं जिनका आंकलन करना चाहिए।

सभी विकल्‍पों पर करें विचार: सबसे पहले सुरक्षित उधारी के अन्‍य विकल्‍पों पर भी विचार कर लें। जैसे प्रॉपर्टी को गिरवी रख कर्ज यानी मोरगेज लोन, जीवन बीमा पॉलिसी पर कर्ज, सोने के आभूषण व सिक्‍युरिटीज पर कर्ज हो सकते हैं। अब अगर गौर करें तो प्रॉपर्टी को गिरवी रख कर्ज लेने पर ब्‍याज दरें ऊंची रहती हैं। जैसे कि एसबीआई इस तरह के कर्ज पर 15.25-15.50 फीसदी की दर से ब्‍याज लेता है जबकि टॉप अप होम लोन 11.25 फीसदी की दर पर मिल जाता है। नारंग कहते हैं, ‘नई प्रॉपर्टी को गिरवी को रखने के बजाए पहले से गिरवी रखी गई प्रॉपर्टी के खिलाफ लोन को बढ़ाना ज्‍यादा बेहतर रहेगा। इसलिए टॉप अप लोन के बारे में विचार कर सकते हैं।’

इस मामले में जीवन बीमा पॉलिसी के खिलाफ लोन ज्‍यादा बेहतर है। इस तरह के लोन में एलआईसी की ब्‍याज दरें 9 फीसदी के लगभग हैं और लोन चुकाने की शर्तें भी लचीली हैं। यदि आपकी जरूरत के हिसाब से लोन की रकम मंजूर हो जाती है तो यह सबसे सस्‍ता और सबसे सरल विकल्‍प होगा।

बहरहाल, आपको इस पर ध्‍यान देने की जरूरत है कि क्‍या आप अपने प्रोटेक्‍शन कवर को गिरवी रखने का खतरा उठाना चाहेंगे अथवा नहीं। प्रोटेक्‍शन कवर ऐसा विकल्‍प है जो आपकी मृत्‍यु के बाद आप पर निर्भर लोगों को वित्तीय रूप से मजबूत बनाता है। बीमा कंपनी आपके आश्रित को दी जाने वाली राशि में से बकाया वसूल लेगी। इसलिए आपको सतर्क रहने की जरूरत है।

इसके अलावा सोने के आभूषणों और निवेश को गिरवी रखने पर भी विचार किया जा सकता है। गोल्‍ड लोन 11.25-24 फीसदी की ब्‍याज दरों पर मिल जाते हैं। यदि आपको उचित दरों पर गोल्‍ड लोन मिल जाता है तो इस विकल्‍प के बारे में भी सोचा जा सकता है। लेकिन याद रखें गोल्‍ड लोन 1-3 साल की छोटी समयावधि के लिए ही दिया जाता है। आप स्‍टॉक्‍स और म्‍युचुअल फंड निवेश के खिलाफ भी उधारी ले सकते हैं। शेयर व सिक्‍युरिटीज के खिलाफ लिया गया लोन आपकी शेयर वैल्‍यू की औसतन 40 फीसदी राशि ही मिलती है।

अंत में टॉप अप होम लोन आपकी तत्‍काल फंड जरूरतों के लिए सबसे बेहतरीन विकल्‍प है। बहरहाल, इसे लेने से पहले अन्‍य सभी विकल्‍पों पर भी विचार कर लें और उस विकल्‍प को ही अपनाएं जो आपकी जरूरतों के हिसाब से सबसे खरा है।

(मोलतोल ब्यूरो; +91-75974 64665)




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